Oceňování nemovitostí, konzultace při stanovení tržní ceny

V rámci našich služeb Vám nabízíme odbornou konzultaci při stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Pokud se rozhodnete prodat Vaši nemovitost prostřednictvím naší kanceláře a budete nás kontaktovat s žádostí o prohlídku a o posouzení tržní ceny nemovitosti, uvítáme přečtení následujícího textu pro alespoň částečné obeznámení se s problematikou oceňování nemovitostí.

• Cena, tržní hodnota
• Obecné vlivy působící na tržní hodnotu pozemků
• Obecné vlivy působící na tržní hodnotu staveb
• Obecné vlivy působíci na tržní hodnotu bytů
• Vlivy působící na výši dosahovaného nájmu
• Specifické vlivy působíci na ostatní druhy budov

Cena, tržní hodnota

V rámci našich služeb Vám nabízíme odbornou konzultaci při stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Pokud se rozhodnete prodat Vaši nemovitost prostřednictvím naší kanceláře a budete nás kontaktovat s žádostí o prohlídku a o posouzení tržní ceny nemovitosti, uvítáme přečtení následujícího textu pro alespoň částečné obeznámení se s problematikou oceňování nemovitostí.

Zejména je důležité si uvědomit, že ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí-nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.

Z toho vyplývá důležité kritérium:

cena odhadované nemovitosti
nemůže být větší
než cena nemovitosti inzerované k prodeji

V praxi se často zaměňují pojmy cena a hodnota.

Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.

Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou, nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjádřející peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány ( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

Cena zjištěná podle cenového předpisu, v současné době podle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je peněžní částka:

1. zjištěné při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo
2. zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.

Obvyklá ( obecná, tržní ) cena nemovitosti

Obecná cena (COB), je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a umístění dosáhnout. Termím obecná cena je používána zejména v právní sféře a má tradici již od začátku roku 1811 v obecném zákoníku občanském.

Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku, v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládané majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obecné vlivy působící na tržní hodnotu pozemků

Na výši tržní hodnoty pozemků působí tyto obecné vlivy:

• druh pozemku
• poloha pozemku vůči souvisle zastavěnému území obce
• přístup k pozemku
• negativní účinky na okolí
• svažitost pozemku
• úroveň výšky hladinypodzemní vody
• únosnost základové spáry
• omezení užívání pozemku
• ochranné pásmo
• chráněná krajinná oblast
• stavba pod povrchem pozemku
• záplavové území obcestanovené vodoprávním úřadem
• pozemek vevýhodně položených částech obce
• pozemek s inženýrskými sítěmi
• stavební uzávěra
• poloha pozemku vůči hlavnímu městu, krajským městům,lázeňským městům
• BPEJ ( bonitně půdně ekologická jednotka
• existence věcného břemene
• existence územního plánu obce s vyznačením využití pozemku

Obecné vlivy působící na tržní hodnotu staveb

Na tržní hodnotu stavby působí tyto obecné vlivy:

• velikost obce kde se stavba nachází
• situování stavby v obci
• stáří stavby
• doba dalšího trvání stavby
• stavebně technický stav stavby a její údržba
• příjezd a přístup ke stavbě
• parkovací možnosti
• komerční využití stavby
• druh stavby
• technické vybavení stavby
• okolní zástavba
• pozemky kolem stavby
• napojení stavby na inženýrské sítě
• negativní vlivy působící na okolí stavby
• existence záplavového území
• svažitost pozemku
• poptávka po nemovitosti určitého druhu
• přírodní okolí
• možnost sportovního a kulturního využití
• životní prostředí
• orientace ke světovým stranám
• převládající zástavba
• obyvatelstvo v okolí
• existence územního plánu
• příslušenství nemovitosti
• pozemky k objektu celkem
• obchod a služby v okolí nemovitosti

Obecné vlivy působíci na tržní hodnotu bytů

Na tržní hodnotu bytu působí tyto obecné vlivy:

• poloha bytu vůči středu ( centru ) obce
• životní prostředí (nejvíce ovlivňuje cenu)
• přírodní okolí
• typ vlastnictví
• poptávka po dané lokalitě
• údržba bytu
• stav bytu
• orientace ke světovým stranám
• podlaží ve kterém se byt nachází
• součást a příslušenství bytu
• technický stav a údržba domu
• parkovací možnosti u domu
• obchod a služby v místě
• kulturní a sportovní využití
• dopravní podmínky
• stáří domu

Vlivy působící na výši dosahovaného nájmu

Na výši dosahovaného nájemného působí tyto vlivy:

• velikost obce
• poloha nemovitosti vůči středu ( centru ) obce
• příjezd k nemovitosti
• parkovací možnosti u nemovitosti
• okolní zástavba
• životní prostředí
• možnost sportovního a kulturního využití
• technický stav a údržba nemovitosti
• vybavení a příslušenství nemovitosti
• okolní zástavba
• existence negativních vlivů působící na okolí nemovitosti
• existence problémového obyvatelstva v okolí nemovitosti
• přírodní okolí
• dopravní podmínky
• orientace ke světovým stranám
• příslušenství nemovitosti
• poptávka ponemovitosti
• převládající zástavba

Specifické vlivy působíci na ostatní druhy budov

Na tržní hodnotu rodinných domů působí tyto vlivy:

• druh konstrukce
• stáří domu
• technický stav a údržby domu
• velikost obce, kde se dům nachází
• poloha v obci
• orientace ke světovým stranám
• napojení na inženýrské sítě
• příjezdová komunikace
• technické vybavení
• poptávka po nemovitosti
• velikost pozemku u objektu
• přírodní okolí
• obchod a služby v místě
• kulturní a sportovní využití
• životní prostředí
• dopravní podmínky
• konfigurace terénu
• okolní zástavba
• výskyt radonu
• obyvatelstvo v okolí
• příslušenství k nemovitosti

Další specifické vlivy působíci na výši tržní hodnoty skladových ploch, budov obchodních domů a prodejen, provozních objektů se zabudovanou technologií, objektů restaurací a hotelů, provozních výrobních objektů, obytných domů, rodinných domů Vám sdělíme při osobním setkáni.